Immobilienmakler-Marketing Zürich 2026: Warum ChatGPT, Gemini und Google AI Mode Ihr Maklerbüro empfehlen, oder nicht

Stand: Oktober 2026. Messung: 13. Oktober 2026.

Fünf Maklerfirmen holen 44 Prozent aller KI-Empfehlungen in Zürich. Wir haben ChatGPT, Claude, Gemini und Google AI Mode acht typische Fragen zu Immobilienmaklern gestellt: 32 Antworten, 206 Nennungen, 57 Firmen. Engel & Völkers kam in 25 von 32 Antworten vor. Jede fünfte zitierte Quelle war eine Liste oder ein Ranking, und die meistzitierte Liste stammt von einem Makler selbst: Neho wurde in jeder Antwort genannt, die diese Liste zitierte.

«Immobilienmakler» wird in der Schweiz rund 1'600 Mal im Monat bei Google gesucht, «Immobilienmakler Zürich» 480 Mal, «Haus verkaufen» 880 Mal. Teuer sind die Klicks dort, wo ein Verkauf beginnt: Google Ads schätzt für «Haus verkaufen» rund USD 14 pro Anzeigenklick, für «Immobilienbewertung» rund USD 25. Kein Wunder, denn ein einziges Verkaufsmandat bringt bei 2 bis 3 Prozent Provision schnell einen fünfstelligen Betrag. Dazu kommt eine Nachfrage, die keine Statistik zeigt: Eigentümer, die ChatGPT fragen «Welcher Makler ist gut, wenn ich meine Wohnung in Zürich verkaufen will?» und mit den genannten Namen weiterarbeiten.

Für diesen Beitrag haben wir am 13. Oktober 2026 acht Fragen an vier Assistenten gestellt, ChatGPT, Claude und Gemini mit Websuche und Standort Zürich, Google AI Mode mit Standort Kanton Zürich:

• «Welchen Immobilienmakler in Zürich kannst du empfehlen?»
• «Ich will meine Wohnung in Zürich verkaufen. Welcher Makler ist gut?»
• «beste immobilienmakler zürich»
• «Haus verkaufen im Kanton Zürich: Welche Maklerfirma lohnt sich und was kostet ein Makler?»
• «Nenne mir 5 gute Immobilienmakler in Zürich und was für sie spricht.»
• «Immobilienbewertung in Zürich: Wer macht das zuverlässig?»
• «Makler für Luxusimmobilien am Zürichsee»
• «Immobilienmakler Winterthur Empfehlung»

Wer genannt wird: eine kleine Spitze und ein langer Schwanz

Keine der 32 Antworten verweigerte eine Empfehlung. ChatGPT nannte im Schnitt drei Makler pro Antwort, Google AI Mode sechs, Claude und Gemini acht. Über alle Antworten sieht die Verteilung so aus:

Diese fünf Spitzenreiter vereinen 44 Prozent aller Nennungen, deutlich mehr als bei Kliniken oder Handwerksbetrieben. Gleichzeitig wurden 27 der 57 Firmen nur ein einziges Mal genannt. Für ein lokales Maklerbüro heisst das: Gegen die grossen Namen bei «bester Makler Zürich» anzukommen ist schwer. Bei konkreteren Fragen, etwa nach einer Gemeinde, nach Winterthur oder nach der Bewertung, ist das Feld offen.

Die Begründungen der Assistenten folgen einem klaren Muster. Am häufigsten fielen Luxus und exklusive Objekte (63 Mal), lokale Marktkenntnis (51), Netzwerk und Käuferkartei (49), Kundenbewertungen und Bewertungskompetenz (je 27) sowie die Provision (26). Engel & Völkers und Wüst und Wüst wurden meist mit Luxusobjekten begründet, Engel & Völkers oft auch mit dem Netzwerk, Ginesta für Erfahrung und Marktkenntnis, Walde & Partner für Marktkenntnis und Bewertung.

Woher die KI ihre Makler-Empfehlungen hat

43 Prozent der zitierten Seiten sind Websites von Maklerfirmen, 33 Prozent Portale und Google Maps, 21 Prozent Listen und Rankings, der Rest Verbände und Medien. Der hohe Anteil der Listen ist das Besondere an dieser Branche. Bei Badsanierern waren es 6 Prozent, bei Kliniken für ästhetische Medizin 9 Prozent.

Die meistzitierte Quelle überhaupt ist eine Liste: «Immobilienmakler in Zürich», ein Ratgeber auf dem Blog des Online-Maklers Neho, dazu dieselbe Liste für Winterthur. Sie wurde in 13 der 32 Antworten zitiert, von allen vier Assistenten. Und in allen 13 Antworten kam auch Neho selbst vor. Wer die Liste schreibt, die der Assistent liest, hat gute Chancen, selbst in der Antwort zu stehen. Weitere oft gelesene Listen waren eine Übersichtsseite einer Online-Marketing-Agentur (9 Antworten), eine «Toplist» auf stilpunkte.de (8) und eine Liste auf digitale.immobilien (4). Bei den Portalen fiel RealAdvisor auf, das in 12 Antworten zitiert wurde, dazu makler-empfehlung.ch.

Für ein Maklerbüro folgt daraus zweierlei. Erstens: In den Listen und Portalen zu stehen, die tatsächlich gelesen werden, ist hier Teil der KI-Sichtbarkeit, kein Nebenschauplatz. Zweitens: Ein ehrlicher, hilfreicher Ratgeber auf der eigenen Website, etwa «Makler in Zürich finden: Worauf Eigentümer achten sollten», mit dem eigenen Büro als einem von mehreren Beispielen, ist eine der wirksamsten Seiten, die ein Makler schreiben kann.

Was die KI über die Provision sagt

15 der 32 Antworten nennen eine Provision in Prozent, meist 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, vereinzelt 1,5 bis 3 Prozent, oft mit dem Hinweis auf die Mehrwertsteuer. Mehrere Antworten erwähnen Fixpreis-Modelle zwischen rund CHF 9'000 und CHF 15'000 und rechnen den Unterschied vor. Die Spanne deckt sich mit den üblichen Angaben für die Deutschschweiz: 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises.

Das ist eine Chance. Eigentümer fragen die KI nach den Kosten, und die KI sucht nach Seiten, die diese Frage beantworten. Ein Makler, der seine Provision, das Leistungspaket und den Ablauf offen auf einer Seite erklärt, liefert genau den Stoff, den der Assistent zitiert. Wer dagegen nur «Preis auf Anfrage» schreibt, überlässt die Antwort den Fixpreis-Anbietern.

Google AI Mode: weniger Maps als in anderen Branchen

Bei lokalen Dienstleistern stützt sich Google AI Mode meist auf Google Maps. In unserer Messung über zehn Branchen waren es drei von vier Antworten. Bei Maklern zeigten nur 4 der 8 Antworten Firmenkarten aus Google Maps, die anderen stützten sich auf Websites und Listen. Die vorgeschlagenen Makler hatten im Median 4,8 Sterne und 37 Bewertungen.

Das Google-Unternehmensprofil bleibt trotzdem Pflicht: mit der Kategorie «Immobilienmakler», den Gemeinden im Einzugsgebiet, Fotos, Öffnungszeiten und aktiv gesammelten Bewertungen von Verkäufern. Aber es reicht hier weniger als etwa bei einem Coiffeur.

Lizenz, Verband und was die KI davon hält

Für den Verkauf von Wohneigentum gibt es weder im Bund noch im Kanton Zürich eine Bewilligungspflicht oder eine vorgeschriebene Ausbildung. Der Maklervertrag ist im Obligationenrecht geregelt (Art. 412 ff. OR). Umso wichtiger sind Signale, an denen Eigentümer Qualität erkennen: Mitgliedschaft im SVIT oder in der Schweizerischen Maklerkammer SMK, Ausbildungen, Referenzen.

In den KI-Antworten spielen Verbände bisher eine kleine Rolle: SVIT kam in 5 von 32 Antworten vor. Referenzen dagegen in 17. Für die Website heisst das: Verbandsmitgliedschaft nennen, aber Referenzen in den Vordergrund stellen, mit Gemeinde, Objektart und Vermarktungsdauer, so konkret wie es die Diskretion erlaubt.

Wie bringe ich ChatGPT und Google dazu, mein Maklerbüro zu empfehlen?

Einen bezahlten Platz in der Antwort gibt es nicht. Auch ChatGPT Ads ändern daran nichts: Die Anzeigen erscheinen unter der Antwort, und Anzeigen für einzelne Wohnungen oder Häuser verbieten die Werberichtlinien von OpenAI ohnehin. Was wirkt, ist das, was die Assistenten finden und lesen:

1. Eine Seite pro Gemeinde oder Region. «Immobilienmakler Küsnacht», «Wohnung verkaufen in Zürich-Wiedikon», «Makler Winterthur». Die Assistenten suchen mit den Worten des Nutzers, und konkrete Ortsfragen sind das offene Feld.
2. Die Argumente als ganze Sätze. Marktkenntnis, Netzwerk und Käuferkartei, Bewertungsmethode, Vermarktung, Erfahrung. Ein Satz wie «Wir haben seit 2015 über 120 Wohnungen am rechten Zürichseeufer verkauft» ist zitierfähig, «Ihr Partner für Immobilien» nicht.
3. Provision und Ablauf offenlegen. Eine Seite «Was kostet ein Makler in Zürich?» mit Provisionsmodell, Leistungsumfang und Beispielrechnung.
4. Ein ehrlicher Ratgeber. «Makler in Zürich finden: Worauf Eigentümer achten sollten» oder «Wohnung verkaufen in Zürich: Ablauf, Kosten, Fristen». Die meistzitierte Quelle unserer Daten war ein solcher Ratgeber.
5. In den gelesenen Listen und Portalen stehen. Profile auf RealAdvisor und makler-empfehlung.ch, Aufnahme in die Übersichten, die zitiert werden.
6. Bewertung als eigene Leistung. «Immobilienbewertung» ist der teuerste Suchbegriff der Branche, und viele Verkäufe beginnen dort. Eine eigene Seite zur Bewertung, mit Methode und Kosten, holt diese Fragen ab.

Wie Empfehlungen grundsätzlich zustande kommen, beschreibt Wie werde ich bei ChatGPT empfohlen?.

Vorlagen zum Übernehmen

Die folgenden Vorlagen setzen um, was die Daten zeigen. Ersetzen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern durch Ihre eigenen Angaben.

Seite «Was kostet ein Makler in Zürich?»

Seitentitel:  Was kostet ein Makler in Zürich? Provision und Leistungen | [Firma]
URL:          /maklerprovision-zuerich

H1   Was kostet ein Makler in Zürich?
     Kurze Antwort im ersten Satz: «Bei uns beträgt die Provision [x] Prozent
     des Verkaufspreises, mindestens CHF [x], zuzüglich MWST.» Stand: [Monat Jahr].
H2   Unser Provisionsmodell                          Prozent, Mindesthonorar, wann fällig
H2   Was in der Provision enthalten ist              Tabelle, siehe unten
H2   Beispielrechnung                                siehe unten
H2   Prozent oder Fixpreis: was zu wem passt         ehrlicher Vergleich
H2   Was üblich ist                                  2 bis 3 Prozent in der Deutschschweiz
H2   Häufige Fragen                                  Exklusivauftrag, Kündigung, Kosten bei
                                                     Nichtverkauf

Die Leistungstabelle:

Die Beispielrechnung, so wie Assistenten sie gerne zitieren:

Strukturierte Daten für ein Maklerbüro

{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "RealEstateAgent",
  "name": "[Firma]",
  "url": "https://[ihre-domain].ch",
  "telephone": "+41 [Nummer]",
  "address": {
    "@type": "PostalAddress",
    "streetAddress": "[Strasse Nr.]",
    "postalCode": "[PLZ]",
    "addressLocality": "[Ort]",
    "addressCountry": "CH"
  },
  "areaServed": ["[Gemeinde]", "[Gemeinde]", "[Bezirk]"],
  "priceRange": "[x] % des Verkaufspreises",
  "memberOf": { "@type": "Organization", "name": "SVIT" },
  "sameAs": ["[Link Google-Unternehmensprofil]", "[Link RealAdvisor-Profil]"]
}

Die Mitgliedschaft gehört nur hinein, wenn sie besteht, und alle Angaben müssen mit dem sichtbaren Text übereinstimmen.

Checkliste: 10 Punkte für die Website Ihres Maklerbüros

Und ein elfter Punkt, der nicht auf der Website liegt: Messen Sie es. Stellen Sie ChatGPT, Gemini und Google AI Mode monatlich dieselben fünf Fragen und notieren Sie, wer genannt wird. Wie das geht, steht in KI-Sichtbarkeit messen.

Was wir für Maklerbüros machen

Hierarchy ist eine Full-Funnel-Marketing- und KI-Agentur für KMU in Zürich, spezialisiert auf SEO, GEO und Paid Ads, mit Marketing und Engineering in einem Team von vier Personen. Für Makler bauen wir Gemeinde- und Bewertungsseiten, Ratgeber und Referenzen so auf, dass Google und die KI-Assistenten sie finden und zitieren, pflegen das Google-Unternehmensprofil und messen monatlich, ob Ihr Büro genannt wird. Auf Wunsch setzen wir die Arbeit um (Done for you) oder begleiten Ihr Team (Done with you). Wo Ihr Büro heute steht, zeigt der kostenlose KI-Sichtbarkeits-Check. Details: SEO & KI-Sichtbarkeit.

Fazit

Bei Immobilienmaklern ist die KI-Empfehlung stärker konzentriert als in den anderen Branchen unserer Oktober-Messung: Fünf Firmen holen fast die Hälfte der Nennungen, vor allem bei allgemeinen Fragen und Luxusobjekten. Darunter ist das Feld breit und offen, besonders bei Fragen zu Gemeinden, zur Bewertung und zu den Kosten. Und es gibt einen Hebel, der in dieser Branche stärker wirkt als anderswo: Listen und Ratgeber. Wer die Seite schreibt, die der Assistent liest, hat gute Chancen, selbst genannt zu werden. Wie andere Branchen abschneiden: Badsanierung und Küchenbau, ästhetische Medizin, Vermögensverwalter und Treuhänder.